News

EINHEITSWERTE | Wird die unentgeltliche Übertragung von Immobilien teurer?

04.12.2011

Bisher galt bei unentgeltlicher Immobilien-Übertragung der dreifache Einheitswert der Liegenschaft als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (3,5 % der Bemessungsgrundlage) sowie die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 % der Bemessungsgrundlage). Aufgrund einiger Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofes ist eine Anpassung der Einheitswerte und eine damit einhergehende Erhöhung der Steuerbelastung zu erwarten.

Mit dem VfGH Erkenntnis vom 21.9.2011 (G 34,35/11-10) wurde die Eintragungsgebühr in das Grundbuch bei unentgeltlichem Übertrag von Immobilien als verfassungswidrig aufgehoben. Kritisiert wurden vor allem die veralteten Einheitswerte an die die Eintragungsgebühr anknüpft.

Beim unentgeltlicher Übertragung eines Grundstückes wird die Grunderwerbssteuer grundsätzlich nach dem Wert des Grundstückes gem § 4 Abs 2 GrEStG ermittelt. Dieser Wert bemisst sich gemäß § 6 Abs 1 lit b GrEStG im Regelfall nach dem dreifachen Einheitswert. Zusätzlich dazu ist eine Grundbucheintragungsgebühr iHv 1,1 % zu entrichten - als Bemessungsgrundlage dient hier der Wert, der auch zur Ermittlung der Grunderwerbssteuer herangezogen wurde (§ 26 Abs 1 GGG). Im Falle der unentgeltlichen Übertragung wurde also auch für die Eintragungsgebühr der dreifache Einheitswert zu Grunde gelegt.

 

Warum ist die Eintragungsgebühr verfassungswidrig?

Vom VfGH wurde nun der § 26 Abs 1 Gerichtsgebührengesetz (GGG) aufgehoben, in dem die Anknüpfungspunkte an die Ermittlung der Grunderwerbsteuer gesetzlich verankert sind. Als Begründung führt der VfGH an, dass die Eintragungsgebühr eine Abgabe ist, die für konkrete Inanspruchnahme einer staatlichen Leistung (Tätigkeit der Gerichte/Justizverwaltungs- behörden) zu entrichten ist. Für den Gerichtshof ist es gleichheitswidrig, wenn aufgrund veralteter Einheitswerte für gleiche Leistungen der Gerichte erheblich abweichende Gebühren zu entrichten sind. Konkret bestehe keine sachliche Rechtfertigung darin, dass bei einem unentgeltlichen Erwerb eine geringere Gebühr als beim entgeltlichen Erwerb anfällt, denn es wird beim unentgeltlichen Erwerb von einer Bemessungsgrundlage ausgegangen, die inzwischen lt VfGH als Zufallsgröße anzusehen ist und mit dem aktuellen Grundstückswert, wie immer auch man ihn berechnet, nichts mehr zu tun hat.

Tatsächlich sind die Einheitswerte auf dem Niveau des Jahres 1973 eingefroren, da diese seitdem nicht wieder angepasst wurden - weder an individuell noch regional unterschiedliche Wertentwicklungen. Entsprachen sie im Jahre 1973 noch den Bewertungsregeln des Bewertungsgesetzes (BewG) und annähernd dem gemeinen Wert, so bilden sie heute nur noch einen Bruchteil davon ab.

Die Grundbucheintragungsgebühr wurde demnach, mit Reparatur-Fristsetzung bis zum 31.12.2012, aufgehoben. Durch die Aufhebung bemisst sich die Eintragungsgebühr bei ausbleibender Reparatur durch den Gesetzgeber nach dem Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere gemäß § 10 BewG mit dem gemeinen Wert. Dem Gesetzesgeber wurde die Möglichkeit der Reparatur unter verwaltungsökonomischen Gesichtspunkten eingeräumt.

Welche Rechtsvorgänge sind von der Aufhebung der Eintragungsgebühr durch den VfGH betroffen?

Durch die Aufhebung des VfGH kommt es bei ausbleibender Reparatur zu einer Verteuerung von unentgeltlichen Übertragungen von Immobilien, da sich die Eintragungsgebühr iHv 1,1 % nicht mehr aufgrund des dreifachen Einheitswertes sondern aufgrund des gemeinen Wertes bemisst. Betroffen davon sind Einlagevorgänge, Grundstücksschenkungen, Erbschaften oder Anteilsvereinigungen.

Welche Folgen kann das VfGH-Urteil für die Grunderwerbsteuer haben?

Durch das Urteil des VfGH erhärten sich die schon öfter geäußerten verfassungsrechtlichen Bedenken gegenüber der Grunderwerbsteuer und des als Bemessungsgrundlage zu Grunde gelegten Einheitswertes. Es lässt sich nicht ausschließen, dass andere Steuern und Abgaben, die den Einheitswert als Bemessungsgrundlage heranziehen, ebenso hinsichtlich ihrer Verfassungsmäßigkeit geprüft werden.

In seinem Urteil hält der VfGH jedoch ausdrücklich fest, dass er in dem System der Einheitsbewertung ein vernünftiges System sieht, da es den Sinn verfolgt, die Werteermittlung von Liegenschaften auf eine objektive, von der Abgabenbemessung losgelöste Grundlage zu stellen und die ad-hoc-Bewertung durch Sachverständige zu vermeiden. Wenn der Gesetzgeber jedoch dieses vernünftige System verlässt und auf seine Fortführung verzichtet, ist es seine Aufgabe, für Ersatzbemessungsgrundlagen zu sorgen, die den verfassungsrechtlichen Anforderungen entsprechen. Es ist daher wohl nur eine Frage der Zeit, bis der Gesetzgeber eine Anhebung der Einheitswerte vornimmt und sich wieder in das System eingliedert.
 

Welche Abgaben leiten sich noch vom Einheitswert ab?

Vom Einheitswert bemessen sich neben der Grunderwerbsteuer auch noch die Bodenwertabgabe, Abgaben und Beiträge von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben sowie Gerichtsgebühren, wenn die Liegenschaft selbst Ziel des Klagebegehrens ist.                                     

Verfasser:
Gründer, Partner
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

+43 / 732 / 69412 - 3963
E-Mail schreiben
Mag. Renate Handl
Ist nicht mehr für ICON tätig.
Fachbereich: Corporate Tax

ICON Wirtschaftstreuhand GmbH - Stahlstraße 14, 4020 Linz, Austria
Tel. +43 732 69412 - DW, Fax +43 732 6980 - 9273
E-Mail: office@icon.at - www.icon.at

Audit - Corporate Tax - Global Employment Services - Indirect Tax & Customs - International Tax - Mergers & Acquisitions - Private Clients - Tax Controversy - Transfer Pricing

© by www.icon.at