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IMMOBILIENBESTEUERUNG | Inflationsabschlag auch für Kapitalgesellschaften?

15.06.2012

Noch ist es nicht ganz geklärt: Was für Privatpersonen und kleine Betriebe zu steuerlicher Mehrbelastung führt, könnte für Kapitalgesellschaften Vorteile bringen - die neue Immobilienbesteuerung.

Die neue Immobilienbesteuerung

Werden bebaute oder unbebaute Grundstücke verkauft, werden dadurch oft beträchtliche Wertsteigerungen realisiert. Die daraus resultierende Steigerung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wurde bisher nicht oder nur teilweise besteuert. Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 (1. StabG 2012) wurde die Veräußerung von Grundstücken (unabhängig davon ob im betrieblichen oder außerbetrieblichen Bereich gehalten) steuerpflichtig und ein besonderer Steuersatz iHv 25 % eingeführt.

Keine Unterscheidung zwischen den Gewinnermittlungsarten mehr

Im betrieblichen Bereich wurden bisher Wertänderungen von Grundstücken nur erfasst, wenn der Gewinn des Steuerpflichtigen gem § 5 Abs 1 EStG ermittelt wurde bei der Gewinnermitt-lung nach § 4 Abs 1 und Abs 3 EStG blieben diese unberücksichtigt. Durch die Bestimmungen des 1. StabG 2012 werden Veräußerungen von Grund und Boden ab dem 1.4.2012 nun immer steuerlich erfasst - unabhängig von der Gewinnermittlungsart. Die Unterscheidung zwischen den Gewinnermittlungsarten hinsichtlich Grund und Boden ist somit endgültig gefallen.

Der neue Inflationsabschlag

Für Veräußerungsgewinne, die ab dem 11. Jahr nach der Anschaffung einer Liegenschaft erzielt werden, wird bei der Berechnung der Steuerschuld ein Inflationsabschlag1) berücksichtigt. Dieser beträgt jährlich 2 %, höchstens jedoch 50 %. Der höchste Inflationsabschlag ergibt sich somit ab dem 35. Jahr.

Inflationsabschlag auch für Kapitalgesellschaften?

Der Inflationsabschlag gilt im privaten Bereich für Grund und Boden und Gebäude, im betrieblichen Bereich hingegen nur für Grund und Boden. Und zwar immer dann, wenn der besondere Steuersatz gemäß § 30a Abs. 1 EStG iHv 25 % zur Anwendung kommt somit nicht, wenn anstelle des besonderen Steuersatzes von 25 % auf Antrag der (günstigere) allgemeine Steuertarif angewendet wird.

Ob hierbei lediglich der betriebliche Bereich privater Personen (Einzelunternehmer, Personenesellschaften) gemeint ist, wurde von Seiten des BMF noch nicht klargestellt. Verschiedene Literaturmeinungen ließen darauf schließen. Auch von Vertretern des BMF wurde schon die Auffassung vertreten, dass der Inflationsabschlag ebenso bei Kapitalgesellschaften ganz im Sinne des Gleichheitsgrundsatzes Anwendung finden soll.

Beispiel:  Ein Grundstück wird im 15. Jahr nach der Anschaffung veräußert, dadurch werden Einkünfte aus Grundstückveräußerung in der Höhe von EUR 200.000 erzielt. Als Inflationsabschlag können daher 10 % in Abzug gebrachten werden (5 Jahre mit jeweils 2 %) der besondere Steuersatz reduziert sich daher auf 15 % wodurch sich eine Steuerbelastung iHv EUR 30.000 ergibt (Steuerersparnis aufgrund des Inflati-onsabschlages: EUR 20.000).


Dies brächte somit eine Verbesserung der Steuerbelastung von Kapitalgesellschaften durch teilweise Beseitigung einer Scheingewinnbesteuerung mittels pauschaler Inflationsabschläge. Die endgültige Klärung bleibt jedoch abzuwarten.

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1) Der Inflationsabschlag orientiert sich an historischen Werten für Österreich (zwischen 1999 und 2010)
   und am implizierten Inflationsziel der Europäischen Zentralbank.               

Verfasser:
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