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STEUERREFORM | Neue Kaufpreisaufteilung für Mietobjekte ab 2016!

19.08.2016

Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, konnte nach der Verwaltungspraxis der Grundanteil im Regelfall schon bisher pauschal mit 20 % der Anschaffungskosten festgelegt werden. Mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 erfolgte nunmehr eine gesetzliche Regelung samt Erhöhung des Kaufpreisanteils für Grund und Boden auf grds 40 %. Die damit einhergehende Verminderung der Gebäude-AfA ab 2016 findet zudem auch für bereits bis 2015 angeschaffte Mietobjekte Anwendung. In einer kürzlich veröffentlichten Verordnung finden sich die näheren Details für die pauschale Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Grund- und Gebäudekomponente, wobei es letztlich zu einer differenzierteren Aufteilungsmethode kommt und sich der Grundanteil zwischen 20 % und 40 % belaufen kann.

Bei abnutzbaren Wirtschaftsgütern in Form von Gebäuden, die zu keinem Betriebsvermögen gehören bzw der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung iS § 28 EStG dienen, können ohne Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer bekanntlich 1,5 % pa der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden (AfA als Werbungskosten gemäß § 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG). Hinsichtlich der AfA-Bemessungsgrundlage für entgeltlich erworbene bebaute Grundstücke war bis dato in den Einkommensteuerrichtlinien geregelt, dass nach den allgemeinen Erfahrungen der Finanzverwaltung der Ansatz für den mangels Abnutzbarkeit auszuscheidenden Anteil für Grund und Boden grundsätzlich mit 20 % erfolgt. Ergeben sich jedoch im konkreten Einzelfall Anhaltspunkte dafür, dass eine Schätzung in diesem Verhältnis zu keinem sachgerechten Ergebnis führt, ist eine andere Aufteilung der Anschaffungskosten nicht ausgeschlossen (vgl Rz 6447 EStR).

Gesetzliche Neuregelung durch das StRefG 2015/2016

Mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 (BGBl I 2015/118) wurde – mit Wirkung ab der Veranlagung 2016 – die Aufteilungsregelung kodifiziert und § 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG wie folgt ergänzt: „Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Der Bundesminister für Finanzen wird ermächtigt, an Hand geeigneter Kriterien (z. B. Lage, Bebauung) abweichende Aufteilungsverhältnisse von Grund und Boden und Gebäude im Verordnungswege festzulegen.“

Detailregelungen der Grundanteilverordnung 2016 

Im Mai d. J. wurde schließlich die für die Besteuerungspraxis bedeutsame „Verordnung des Bundesministers für Finanzen über die Festlegung des Grundanteils bei vermieteten Gebäuden im Sinne des § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 (GrundanteilV 2016)“ veröffentlicht (BGBl II 2016/99 vom 3.5.2016):

In dieser Verordnung werden drei wesentliche Kriterien für die pauschale Ermittlung des Grundanteils definiert. Die zur Anwendung kommenden Prozentsätze  sind demgemäß grundsätzlich von der Einwohnerzahl der  betreffenden Gemeinde und dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis des Baulandes abzuleiten, wobei bei Überschreiten eines der beiden bzw. beider Kriterien zusätzlich die Anzahl der Geschäfts- und Wohneinheiten berücksichtigt werden muss:

Die maßgebliche Einwohnerzahl der Gemeinde richtet sich laut Verordnung nach dem Ergebnis der letzten Volkszählung, welches vor dem Beginn jenes Kalenderjahres veröffentlicht worden ist, in welchem erstmalig eine Gebäude-AfA zum Ansatz kommt. Konkret wird danach differenziert, ob die Einwohnerzahl von 100.000 unter- oder überschritten wird (dzt überschreiten nur Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck dieses Kriterium).

Zur Ermittlung des durchschnittlichen Quadratmeterpreises für Grundstücke von unter oder ab 400 EUR ist ein geeigneter Immobilienpreisspiegel mit Gliederung auf Gemeindeebene heranzuziehen. Als baureifes Land im Sinne der Verordnung gelten voll aufgeschlossene und als Bauland gewidmete unbebaute Grundstücke.

Eine jeweils eigene Geschäftseinheit liegt gemäß Verordnung jedenfalls pro angefangenen 400 m² Nutzfläche vor (dh also, dass zB bei einem Bürogebäude mit 2.100 m² Nutzfläche mindestens sechs Geschäftseinheiten unterstellt werden).

Konkret resultieren aus der Verordnung die folgenden drei Pauschalsätze für den aus der AfA-Bemessungsgrundlage auszuscheidenden Grundanteil bzw werden dabei folgende Kombinationen von Kriterien berücksichtigt:   

Einwohnerzahl               Baulandpreis/m²     Wohn/Geschäftseinheiten Pauschale              
unter 100.000 und unter 400 EUR 20 %
mind. 100.000 oder mind. 400 EUR und mehr als 10 WE 30 %
mind. 100.000 oder mind. 400 EUR und weniger als 10 WE 40 %


Auch nach der gesetzlichen Neuregelung steht es dem Steuerpflichtigen natürlich frei, den Grundanteil nicht pauschal zu ermitteln sondern durch ein Gutachten zu belegen, wobei in der Verordnung beispielhaft ein Sachverständigengutachten erwähnt wird (in freier Beweiswürdigung werden jedoch grds auch Gutachten von Immobilientreuhändern, Banken etc zu berücksichtigen sein).

Der Ansatz einer pauschalen Grundkomponente ist hingegen – so wie schon bisher - dann ausgeschlossen, wenn die tatsächlichen Verhältnisse „offenkundig erheblich“ vom Ergebnis der Pauschalmethode abweichen. Eine erhebliche Abweichung ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Anteil des Grund und Bodens am Gesamtliegenschaftswert um zumindest 50 % abweicht. 

Betrieblich genutzte Immobilien

Die gesetzliche Neuregelung des pauschalen Grundanteils ist nur im außerbetrieblichen Bereich (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) anzuwenden. Bei Immobilien, welche einem Betriebsvermögen angehören, hat die sachgerechte Ermittlung und Dokumentation des Grundanteils auch weiterhin durch den Steuerpflichtigen zu erfolgen, eine pauschale Ermittlung ist hiefür grundsätzlich nicht vorgesehen. 

Inkrafttreten der Neuregelung  

Die Verordnung tritt mit 1.1.2016 in Kraft und ist grundsätzlich – so wie die Gesetzesänderung in § 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG – erstmalig bei der Veranlagung für das Jahr 2016 anzuwenden. 

Die Übergangsregelungen in § 124b Z 284 EStG sehen jedoch eine Berücksichtigung auch für bis 2015 angeschaffte Immobilien vor, für die ohne Nachweis eines anderes Aufteilungsverhältnisses von Grund und Gebäude eine von der Neuregelung abweichende pauschale Aufteilung vorgenommen worden war (insb. 80/20-Regelung laut Rz 6447 EStR): In diesem Fällen ist eine Abstockung und anteilige Übertragung der fortgeschriebenen Anschaffungskosten vom Gebäude- auf den Grundwert im Ausmaß des neuen Aufteilungsverhältnisses vorzunehmen. Für die Einstufung bereits vermieteter Grundstücke ist auf die Verhältnisse zum 1.1.2016 abzustellen. Dazu das folgende anschauliche
 

  • Beispiel:

Die Anschaffungskosten eines im Jahr 2006 angeschafften und sogleich vermieteten bebauten Grundstücks betrugen 100.000 EUR und wurden nach der bisherigen Richtlinienmeinung zu 80 % dem Gebäude und zu 20 % dem Grund und Boden zugerechnet. Bis einschließlich 2015 wurde daher eine jährliche Abschreibung von 1,5 %, also 1.200 EUR pa geltend gemacht, der „Restbuchwertfür das Gebäude beträgt zum 31.12.2015 somit 68.000 EUR (anteilige AK von 80.000 EUR abzüglich 1.200 EUR AfA pa für zehn Jahre).

Die Neuermittlung des pauschalen Grundanteils ergibt nach der Gesetzesänderung ein neues Aufteilungsverhältnis 60/40. Daraus resultiert ab 2016 eine verminderte Jahres-AfA iHv 900  EUR (1,5 % von der nunmehrigen Bemessungsgrundlage 60.000 EUR).

Weiters sind die bis 2015 fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes in Höhe von 68.000 EUR im Ausmaß von einem Viertel (60 % sind ¾ von 80 %) abzustocken, dh der in den Folgejahren abschreibbare „Restbuchwertdes Gebäudes vermindert sich um 17.000 EUR (25 % von 68.000 EUR), und in gleicher Höhe wird der Buchwert des Grundanteils erhöht von bisher 20.000 EUR auf nunmehr 37.000 EUR.

Analog wäre auch bei einem anderen neuen Aufteilungsverhältnis auf Basis oder außerhalb der Verordnung vorzugehen (zB bei 70/30 wäre eine Abstockung der fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes um 12,5 % nötig). 

Was ist also zu tun?

Insofern eine Prüfung der Kriterien zum 1.1.2016 ergibt, dass eine Neueinstufung vorzunehmen ist, ist eine Anpassung des Restbuchwertes (fortgeschriebene Anschaffungskosten) des abnutzbaren Liegenschaftsanteils (Gebäude) vorzunehmen bzw der Buchwert des nicht abnutzbaren Anteils (Grund & Boden) entsprechend zu erhöhen. Auf Basis der sohin verminderten AfA-Bemessungsgrundlage reduziert sich die steuerlich abzugsfähige jährliche Gebäudeabschreibung. Sowohl die Überprüfung als auch die Neuermittlung des Grundanteils bzw die dadurch nötige Abstockung der Gebäudekomponente sollten hinreichend dokumentiert und evident gehalten werden.

 

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