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STEUERREFORM | Geänderte Abschreibungssätze für Betriebsgebäude ab 2016

11.03.2016

Mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 erfolgt ua auch eine Änderung der Abschreibungsgrundsätze für im Betriebsvermögen befindliche Gebäude, wobei ggfs Anpassungen der bisherigen AfA-Sätze bzw Restabschreibungsdauern vorzunehmen sind, zumal die geänderte Absetzung für Abnutzung auch für bereits vor der Gesetzesänderung im Betriebsvermögen befindliche Gebäude zu beachten ist.

Von den Anschaffungs- bzw Herstellungskosten der Gebäude betrug die Absetzung für Abnutzung (AfA) ohne Nachweis der Nutzungsdauer bisher (für Wirtschaftsjahre beginnend vor dem 31.12.2015)

  • bis zu 3 % pa für unmittelbar der Betriebsausübung dienende Betriebsgebäude von Gewerbetreibenden und Land- und Forstwirten,
  • bis zu 2,5 % pa für Bank- und Versicherungsgebäude und
  • bis zu 2 % pa für Gebäude, die anderen betrieblichen Zwecken dienen (zB Betriebsgebäude von Freiberuflern).

Eine tatsächlich davon abweichende Nutzungsdauer kann im Einzelfall nachgewiesen werden (insb. mittels Gutachten).

Für im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung genutzte Gebäude besteht hingegen ein gesetzlich festgelegter AfA-Satz von 1,5 % pa, was einer rechnerischen Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht. Ein niedrigerer AfA-Prozentsatz muss nicht angewendet werden, ein höherer AfA-Satz darf wiederum nur angesetzt werden, wenn eine kürzere Nutzungsdauer gutachterlich nachgewiesen wird.

Einheitlicher Abschreibungssatz für Betriebsgebäude ab 2016

Aufgrund der Änderungen im Bereich der Gebäudeabschreibungen durch das Steuerreformgesetz 2015/2016 (§ 8 Abs 1 iVm § 124b Z 283 EStG idF StRefG 2015/2016, BGBl I 2015/118) gilt für Wirtschaftsjahre beginnend ab dem 1.1.2016 ein vereinheitlichter Abschreibungssatz von bis zu 2,5 % pa. Für Betriebsgebäude, die zu Wohnzwecken vermietet sind (zB für Mitarbeiter), gilt hingegen - analog zur unveränderten Regelung bei Vermietung und Verpachtung (im außerbetrieblichen Bereich) - ein geringerer Abschreibungssatz von bis zu 1,5 % pa. Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer ist wie bisher möglich.

Sollte bisher ein von 2,5 % (bzw 1,5 %) abweichender AfA-Satz angewendet worden sein, reduziert oder erhöht sich die AfA ab dem Jahr 2016 entsprechend, was auch eine Änderung der aus dem AfA-Satz resultierenden rechnerischen Restnutzungsdauer zur Folge hat (geänderte Restabschreibungsdauer). Ist hingegen bereits bisher eine von diesen AfA-Sätzen abweichende Restnutzungsdauer im Einzelfall nachgewiesen worden, tritt auch weiterhin keine Änderung ein.

Exkurs: Grundanteil von Mietwohngrundstücken ab 2016 

Im Bereich der Vermietung und Verpachtung konnte bei der Aufteilung der Anschaffungskosten von bebauten Mietwohngrundstücken auf Grund & Boden sowie Gebäude bisher nach der Verwaltungspraxis vereinfachend ein Grundanteil von 20 % angesetzt werden, sofern kein Nachweis über ein anderes Aufteilungsverhältnis erbracht wurde (Rz 6447 EStR).

Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises wurde nunmehr kodifiziert und dabei zuungunsten der Steuerpflichtigen abgeändert, wobei ab 1.1.2016 ein Grundanteil von 40 % vorgesehen ist und demgemäß der abschreibbare Gebäudeanteil auf 60 % der Anschaffungskosten vermindert wird (§ 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG idF StRefG 2015/2016). Dies gilt jedoch nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen (sohin abweichende Aufteilungsverhältnisse sollen anhand geeigneter Kriterien (zB Lage, Bebauungsart) festgelegt und im Verordnungswege geregelt werden). Die gegenständliche Neuaufteilung der Grund- und Gebäudekomponenten ist ab der Veranlagung für das Jahr 2016 anzuwenden, und zwar auch auf bereits in der Ära der alten Rechtslage vermietete Gebäude, wobei die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes und die Anschaffungskosten von Grund & Boden durch Ab- und Aufstockungen entsprechend zu adaptieren sind (Übergangsregelung gem. § 124b Z 284 EStG).

Für Betriebsgebäude gilt diese pauschale Aufteilung hingegen nicht: Hier ist - wie schon bisher – auch weiterhin eine Aufteilung nach den konkreten Sachverhaltsverhältnissen vorzunehmen. Damit ergibt sich aus der Gesetzesänderung insoweit keine Auswirkung auf die Gebäudeabschreibung im Betriebsvermögen.

Auswirkungen auf den unternehmensrechtlichen Jahresabschluss? 

Die unternehmensrechtlichen Regelungen für die Bilanzierung von Liegenschaften bleiben von den obigen steuerlichen Änderungen grundsätzlich unberührt: Gemäß § 204 UGB orientieren sich die planmäßigen Abschreibungen an der Nutzungsdauer nach den wirtschaftlichen Gegebenheiten (keine technische Nutzungsdauer). Unter dem Begriff der „wirtschaftlichen Nutzungsdauer“ ist jene Zeitspanne zu verstehen, innerhalb der ein Gebäude den jeweiligen wirtschaftlichen Bedingungen seinem Zweck entsprechend wirtschaftlich nutzbar ist. Aufgrund des Grundsatzes der Bewertungsstetigkeit ist eine einmal gewählte Nutzungsdauer grds beizubehalten, soferne es nicht zu einer Änderung der Umstände (Veränderung der betrieblichen Nutzung, größere aktivierungspflichtige Umbaumaßnahmen etc) gekommen ist.

Die mit dem StRefG 2015/2016 verbundene Änderung der steuerlichen AfA-Regeln für Gebäude führt daher grundsätzlich zu keiner Abschreibungs- und Bewertungsänderung für Baulichkeiten im unternehmensrechtlichen Jahresabschluss sondern vielmehr zu abweichenden Bilanzansätzen in UGB- und Steuerbilanz (Fortentwicklung der Bilanzabweichungen mittels steuerlicher Mehr-Weniger-Rechnung). Dabei ist zu beachten, dass es sich bei dieser Art von steuerlichen Bilanzabweichungen lediglich um zeitliche Differenzen handelt, welche auch für die Berechnung der latenten Steuern zu berücksichtigen sind (Hinweis: Nach dem RÄG 2014 besteht auch für aktive latente Steuern eine Ansatzpflicht; vgl dazu im Detail unseren NL-Beitrag "BILANZIERUNG | Latente Steuern nach dem RÄG 2014" vom 12.08.2015).

Es wird im Einzelfall zu prüfen sein, inwieweit – etwa anläßlich der „Umstellung“ der Bilanzierung auf das RÄG 2014 – alternativ bzw vereinfachend ev. eine Übernahme der ab 2016 geänderten steuerlichen Gebäudeabschreibungssätze auch für Zwecke des unternehmensrechtlichen Jahresabschlusses vertretbar sein kann. Dabei wird neben einer begründeten Ausnahme vom Stetigkeitsgrundsatz (zB Änderung der Umstände im Sinne geänderter Steuergesetzgebung) insbesondere auch dem neu kodifizierten Wesentlichkeitsgrundsatz (unwesentliche Auswirkung der AfA-Satz-Änderung iS § 196a Abs 2 UGB idF RÄG 2014?) Rechnung zu tragen sein.

Für weitere Fragen stehen Ihnen die Verfasserinnen sowie auch die übrigen MitarbeiterInnen unseres Bilanzierungs- und WP-Teams gerne zur Verfügung.

Verfasser:
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