Das GrEStG ist verfassungswidrig und daher reparaturbedürftig. Nach dem nun vorliegenden Gesetzesentwurf soll es für Grundstücksübertragungen zwischen nahestehenden Personen, teils auch im Unternehmensbereich, aber auch ab 1.6.2014 noch Begünstigungen geben, wobei sich die Rechtslage im Einzelfall verbessern oder verschlechtern kann.
Die derzeit noch geltende Rechtslage (bis 31.5.2014)
GrESt-Bemessungsgrundlage ist nach dem geltenden Grunderwerbsteuergesetz (§ 4 GrEStG) grds der Wert der Gegenleistung (insb. Kaufpreis u. Nebenleistungen), während mangels einer "Gegenleistung" der "Wert des Grundstücks" zugrunde zu legen ist, welcher bisher idR mit dem dreifachen Einheitswert definiert wurde (vgl § 6 GrEStG, insbesondere also für unentgeltliche Liegenschaftsübertragungen wie Erbschaft und Schenkung, aber auch für Anteilsvereinigungen bei grundstücksbesitzenden Gesellschaften sowie Einlagen von Liegenschaften in Kapital- bzw Personengesellschaften). Auf die sohin definierte Bemessungsgrundlage ist der jeweilige Steuersatz anzuwenden (gemäß § 7 GrEStG 3,5 % Normalsatz bzw 2 % begünstigter Satz im Familienkreis).
Die Zugrundelegung der (veralteten und somit relativ niedrigen) Einheitswerte wurde seitens des Verfassungsgerichtshofes bereits im Jahr 2012 als verfassungswidrig erkannt, wobei das Höchstgericht dem Gesetzgeber aber eine Reparaturfrist bis 31.5.2014 einräumte (VfGH 27.11.2012, G 77/12). Mangels einer rechtzeitigen Novellierung des GrEStG wären für die betroffenen Liegenschaftsübertragungen ab 1.6.2014 die tatsächlichen Grundstückswerte, somit die idR wesentlich höheren Verkehrswerte, als GrESt-Bemessungsgrundlage heranzuziehen.
Die geplante neue Rechtslage (ab 1.6.2014)
Die seit längerem mit Spannung erwartete Adaptierung des GrEStG soll nun im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2014 (BBG 2014) erfolgen, dessen Begutachtungsentwurf am 25.3.2014 versandt wurde (und die Begutachtungsfrist am 4.4.2014 bereits abgelaufen ist):
Danach soll es erfreulicherweise auch nach dem geplanten Inkrafttreten der Gesetzesänderung ab 1.6.2014 begünstigte Besteuerungsgrundlagen für Liegenschaftstransaktionen zwischen verwandten bzw nahestehenden Personen geben und will man mit der Novellierung nicht nur den verfassungsrechtlichen Vorgaben Rechnung tragen sondern - im Sinne einer Verwaltungsvereinfachung - auch eine weitgehende Annäherung der Bemessungsgrundlagen sowohl für die GrESt als auch für die 1,1 % Grundbuchseintragungsgebühr bewerkstelligen (vgl §§ 26 und 26a GGG, die bereits mit Wirkung ab 1.1.2013 novelliert wurden).
Konkret sieht die Neuregelung vor, daß die GrESt vom Wert der Gegenleistung (Kaufpreis etc) und mangels einer Gegenleistung grds vom "gemeinen Wert" (Verkehrswert) zu berechnen ist, abweichend davon werden jedoch für bestimmte Liegenschaftstransaktionen Ausnahmen vorgesehen, insbesondere:
- Grundstückstransaktionen zwischen nahen Angehörigen (gesetzlich definierter, erweiterter Personenkreis, der nunmehr auch Geschwister inkludiert) sollen auf Basis des dreifachen Einheitswertes, maximal jedoch 30 % des gemeinen Wertes (Verkehrswert) der GrESt unterworfen werden, und zwar nicht nur bei Unentgeltlichkeit (Erbschaft, Schenkung) sondern auch bei Entgeltlichkeit (zB Kauf, Fruchtgenuss) -> Anwendung des begünstigten GrESt-Satzes von 2 %
Die gleiche Bemessungsgrundlage soll auch für Vereinigungen aller Anteile an grundstücksbesitzenden Gesellschaften in einer Hand gelten -> hier normaler GrESt-Satz von 3,5 % Sonderbegünstigungen zum einfachen Einheitswert sind im Bereich des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vorgesehen (wo per 1.1.2015 auch aktualisierte Einheitswerte geplant sind);
Keine Änderungen sind hingegen für Liegenschaftsübertragungen im Zuge von Umgründungen nach dem Umgründungssteuergesetz (UmgrStG) vorgesehen, für welche somit auch weiterhin der zweifache Einheitswert als sondergesetzliche Bemessungsgrundlage für die 3,5 % GrESt dient. Dies gilt unverändert auch für sog. "Anwachsungen" von Personengesellschaften iS § 142 UGB, soferne dies eine Rechtsfolge von Umgründungen nach dem UmgrStG darstellt.
Der Freibetrag von 365.000 EUR in Zusammenhang mit altersbedingten Betriebsübergaben soll ebenfalls bestehen bleiben (§ 3 Abs 1 Z 2 GrEStG).
Wesentliche Änderungen und Handlungsbedarf im Unternehmensbereich
Für Liegenschaftstransaktionen im Unternehmensverbund bzw zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern, die weder unter das Umgründungssteuergesetz fallen (diesfalls auch weiterhin 2-facher EW) noch einen Anteilsvereinigungstatbestand darstellen (diesfalls 3-facher EW), sind ab 1.6.2014 keine Begünstigungen mehr vorgesehen, sondern ist die 3,5 % GrESt grds vom Verkehrswert der übertragenen Liegenschaften zu bemessen. Soferne derartige Transaktionen (zB Umgründungen außerhalb des UmgrStG, Sacheinlagen von Liegenschaften in Kapital- oder Personengesellschaften, wofür künftig sohin auch ein Abweichen der Bemessungsgrundlagen für GrESt und Eintragungsgebühr zu beachten ist!) konkret geplant sind, wäre allenfalls eine vorgezogene Umsetzung bis spätestens Ende Mai d. J. zu überlegen.
Auch im Familienkreis (natürliche Personen) sollte in jedem Einzelfall geprüft werden, inwieweit es für geplante Übertragungsvorgänge zu keiner Änderung der GrESt-Belastung kommt oder aber ein Vorziehen (zB unentgeltliche Übertragungen an nicht begünstigte Familienangehörige bzw uU auch Privatstiftungen) oder Abwarten (zB entgeltliche bzw uU auch unentgeltliche Übertragungen im künftig begünstigten Familienkreis, bei Vergleich von 3-fachem Einheitswert und 30 % des Verkehrswerts als künftige Obergrenze) überlegenswert erscheint.
Die Gesetzeswerdung bzw das Inkrafttreten bleiben freilich abzuwarten, wobei angesichts div. Einwendungen im Begutachtungsverfahren auch noch Änderungen gegenüber dem Begutachtungsentwurf denkbar sind.
Für Rückfragen Unterstützung im Einzelfall stehen Ihnen der Verfasser sowie auch die übrigen Ansprechpartner der ICON gerne zur Verfügung!
